아래 글은 초보자가 공부를 위해 기록한 것이니
참고용으로만 읽어주세요. 사실관계는 다시 한 번 검토해주시길 부탁드립니다.
1. 임장을 왜 안 해?
2. 실수를 했다면 빠른 손절매가 답이다.
- 예시. 감정가 10억의 서대문구 근린주택.
권리관계를 보니 2009년 입주자가 있고 근저당은 2018년 1월에 설정됐다.
낙찰 받으면 근저당은 모두 말소되지만 배당금이 걸려있다. 선순위자이기 때문이다.
확정일자가 있다면 걱정할 건 없다. 나와 무관하게 알아서 배당된다.
만약 임차인이 설정한 확정일자가 없다면 문제가 생긴다.
대항력을 갖고 낙찰자에게 배당금을 요구할 수 있다.
낙찰자가 배당금 일부를 물어줘야 한다.
확정일자는 배당을 받을 수 있는 권리다. 확정일자를 받지 않은 임차인이 있다면 문제가 생긴다.
확정일자는 있는데 전입일이 기재되지 않았다면 그건 낙찰자와 무관하다.
- 예시. 감정가 21700만원 상가. 낙찰됐으나 미납 2회. 왜 그럴까?
권리분석이 관건이다. 근저당은 2015년 5월, 임차인은 2015년 1월 전입. 확정일자도 받았다.
배당금은 1.8억. 배당 받을 권리가 있다. 일단 경매 낙찰금은 보증금보다 많이 써야 된다.
거기에 압류 항목을 확인했어야 한다.
압류를 이해하기 전 낙찰금이 어떻게 쓰이는지 알아보자.
물건을 매각한 낙찰금은 <경매비용-임금채권-소액임차인-국세-지방세>등으로 쓰인다.
압류가 있다면 (압류를 건 사람의 수가 많다면 그건 임금채권으로 선순위 중 거의 최상급이다)
낙찰가에서 압류금을 먼저 해결하고 후순위로 보증금을 해결한다.
임차인에게 대항력이 있는 경우 차액을 낙찰자에게 요구하기도 한다.
압류가 물건인지 임금채권인지 알기 위해선 경매지의 관련정보를 보면 확인 가능하다.
임금이라고 표시되면 임금채권이다.
예를 다시 들어보면 감정가 5억 건물에 배당금이 4.1억이다. 그런데 여기에 압류금이 1.5억이다.
현 상태로는 감정가보다 낮게 낙찰받기는 어렵다. 4.5억으로 낙찰 받아도 임금채권을 해결하는 데
많은 고민을 하게 될 것이다.
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