분양권이라고 하는 건 이제 아파트 이른바 당첨되면.
당첨되면 받는 거죠?
네 해당 주택 입주자로 선정된 날로부터 분양권이 생기는 거죠.
당첨됐어. 그럼 나한테 분양권이 생기는 거고.
네 이제 이거 들고 완공되면 입주할 때 이 분양권 보여주고 입주하고 잔금 내면 되는 거고.
맞아요. 그러면서 소유권 이전 등기를 하고요.
그런 것인데. 네 이게 요즘은 규정이 뭐가 좀 바뀌었습니까.
즉 예전에는 그냥 그거 들고 있다가 중간에 팔기도 하죠.
그렇죠 나는 안 들어가고.
과거에는 분양권이 뭐1순위부터 경쟁률이 매우 치열한 지역도 있었지만 그렇지 않은 지역도 있다 보니까 그래서 이게 분양권도 1순위 2순위 그리고 2순위에서도 미달 나면은 소위 줍줍이라고 해서 무순위로 또 들어가고 그러면서 분양권을 준공 전에 전매를 하는 과정에서 분양권에 프리미엄 붙어서 중공 식점에 이미 높은 가격으로 거래되는 케이스가 많았는데 이거를 분양권 같은 경우에는 주택으로 계산이 안 되다 보니까 지금까지는
그 당시에는요. 그러다 보니까는 분양권에 투자 수요가 많이 몰렸어서요. 그래서 2020년 그전부터 규제를 해왔지만 2020년 8월 달에 좀 대대적인 수정을 거쳐가지고 분양권 전매 기한을 강화를 했습니다.
그래서 뭐 투기과열 지역에서는 소유권 이전 등기 시까지 분양권 전매를 못 하는데 최장 5년,
입주 때까지 분양권은 못 파는데.
근데 그 입주가 뭐 좀. 이거는 농담처럼 들리실 수도 있지만.
공사하고 있는데. 멈춰준다든가 문화제 같은 뭐가 나왔다. 어떤 다른 이유로 그러면.
실제 몇 년. 그러니까 뭐 3개월이든 6개월이든 길어질 수가 있잖아요.
그러면 입주 때까지. 7년 8년 10년 걸릴 수도 있으니까.
이론적으로는 그래서 소유권 이전 등기 시까지 단 맥스 5년.
이게 투기과열지구고요.
그리고 청약 조정 지원 같은 경우에는 이게 소유권 이자 등기 시까지 단 맥스 3년이에요.
그리고 분양가 상한제 적용 주택은 뭐 5년 8년 10년 등등 복잡한 기준이 따로 있습니다.
그래서 지역별로도 있고 분양가 상한제 적용 주택에 대한 기준도 있는데 그게 중복되면은 긴 쪽을 한다. 이렇게 되어 있는데 요즘에 좀 문제가 되고 있는 부분은 뭐냐 하면 청약 조정 지역이 소유권 이전 등기 시까지 그리고 맥스 3년이다 보니깐요.
청약조정 지역은 뭘까?
청약조정지역은 말 그대로 주택가격 상승률이 높거나 그래서 정부가 규제를 하는 그런 지역인데
그럼 그건. 투기지역 투기과열지구역 혹은 조정지역 할 때 그 조정 지역에 청약조정지역
같은 의미죠
같은 의미입니다. 원래는 그러니까 조정지역에서 청약조정지역을 결정하게 돼 있는데 현재 조정지역과 청약조정지역이 완벽히 일치하고 있어서 똑같다고 보시면 되고요.
청약 조정 지역에서 그러니까 지금 수도권 전역이죠 거기서는.
소유권 이전 등기 시 또는 맥스. 3년이다 보니까 이게 어떤 일이 생기냐면 공사를 하는 데 36개월이 걸리거든요. 보통 30개월에서 36개월 정도 걸려요.
지금. 그러니까 입주 때까지 못 팔거나 분양권 받은 시점부터 3년이 안 지나면 못 팔거나.
네네 그 규제가 있는데. 입주하고 제가 준공 소유권 이전 등기 때까지 못 팔거나 아니면 당첨일로부터 3년 네 당첨일로부터 3년일 했는데 만약에 공사가 애매하게 한 달 남았다.
네 네 그러면 그때부터는 분양권 전매가 되는 거예요.
3년은 일단 됐으니까
그래서 이게 36개월이 넘어가는 공사에서는 36개월 이후부터 분양권 전매가 그 소유권 이전 등기까지 된다는 의미가 되는데 이거를 또 살짝 응용을 해 가지고 시행사들이 입주 시점을 36개월 지난 시점으로 한 두 세 달 정도 여유를 둬 버리면서 공사를 듣기 위해서 입주 소유권 이전 등기 시점을 한 3개월 딜레이를 시켜주는 거죠.
완공은 됐는데요?
주택 실질적인 주택 준공은 다 됐는데 입주는 이제 시간을 길게 인터뷰를 주면서 초기 단계 분양권. 투자자들이 엑시 탈 수 있는 그런 시간을 주고 있어요.
왜냐하면 입주 시기가 먼저 오면 잔금 다 내야 되니까 분양권 투자한 분들은 부담스러우니까
맞아요 맞아요. 이게 최대 3년이니까 3년만 넘기면 거래가 되잖아요.
그러니까 계약금만 내고 산 분양권을 그냥 쉽게 딱 처분할 수 있게 해 준다?
그래서. 이게 수도권에 공급하는 그런 청약 조정 지역 안에 있는 그런 신도시들에서 36개월 지난 그런 분양권들을 입주 시점을 한 3개월 정도 시행사가 미뤄주면서 자연스럽게 거래할 수 있는 그런 룸을 열어주다 보니까 분양권 전매 제한 제도가 있지만 그럼에도 불구하고 분양권이 실제로 매우 전매가 활발히 되고 있죠.
사고 팔고3 분양권 받은 지 즉 추첨한 지 3년 이후에는.
네 그런데 그러면 그런 분양권은 투자할 때 처음부터 이거는요.
“사실은 이젠 전매가 안 되니까 잔금까지 다 치르고 입주 하셔야 되는 거가 원칙이지만 저희 시행사에서 이 3년 후에 입주하고 잠금 치르는 걸로, 저희가 공사 기간을 좀. 만지작하든지 어쨌든지 해줄 테니까 이거 사실은 사실상 나중에 3년만 지나면 전매하실 수 있어요. 잔금 걱정은 안 하셔도 됩니다.” 이렇게 하면서 팔아요?
그 정도까지는 아니고요. 이게 2018년 말에 그 분양권 전매 기한이 원래 1년에서 3년으로 길게 된 기간이 있었는데. 분양권 전매 1년만 하다 보니까 말 그대로 1년 지나서 프리미엄 붙여서 막 거래가 되다 보니까는 이게 문제가 된다 해서 소유권 이전 등기 시까지 딱 해서 이렇게 하면 막아질 걸로 생각을 했었던 것 같습니다.
그런데 실제로 공사가 36개월 넘어서 40개월 된다거나 입주 시점을 4개월 정도 딜레이를 시켜주면 결국 최후의 4개월은 거래가 되는 거기 때문에 이때 이제 거래를 할 수 있게 돼 가지고 그거를 보니까... 이제 다른 사이트들에서도 저기가 저렇게 하니까 우리도 저렇게 해야 되겠다 이러면서 요즘에 입주 임박한 그런 신도시들이 다 이런 방식을 써가지고 거래를 하고 있죠.
그리고 분양권 관련해서는 세금도 높아졌어요.
분양권을 1년 이하로 갖고 있는 경우에는 지금 올해 6월 1일부터 최대 세율이 70 퍼센트고요. 분양권 상태에서 어차피 거래는 안 되지만 조정 지역 아닌 다른 평범한 지역은 거래는 되니까 그렇더라도 1년 미만 분양권은 70%고 이게 단기 매매라고 해가지고요. 1년 초과 분양권은 60%의 세금을 내거든요 그래서 지금 신도시에 가보면 분양가액은 4억이었는데 프리미엄이 3억 원 정도 된다. 그러면 그 프리미엄 3억 원에 대해서 지금 1년 초과로 갖고 계신 분이라 하더라도 66퍼센트의 세금을 내니까 거의 한 1억 2억 원에 가까운 그런 세금을 내고 프리미엄 세후 수익은 1억 원 정도만 발생을 하니까 이런 사람들이 종전에 프리미엄은 3억인데 세금이 억대로 빠지니까 여러 생각이 들잖아요.
그래서 이거를 요즘에는 여기서 한 발 더 나가서 매수자가 매도자의 프리미엄에 대한 양도 소득세를 대납해 주는 조건으로 진행합니다. 이해되셨나요?
세금은 양도한 자가 내야 되는데 분양도세를 내는 것 산사람 그러니까 매도자가 내야 하는데 그걸 매수자가 양도세를 대납해주는 조건으로 서로 거래를 하는 케이스도 많이 발생을 하고 있습니다.
사는 분은 그걸 굳이 왜 그래요. 프리미엄도 들어가게 되는데 아까 아까의 케이스에서 이런 거는 잘 못 알아듣는 게 착한 사람인 거죠.
네 이런 거래는
무슨 말씀 하시는지 알겠습니다. 그러면 평소에도 나쁜 생각 많이 하는 분
그렇죠
왜냐하면 이런 거래 흔한 거래가 아니니까.
그런데 분양권 관련 세금이 66%까지 치솟다 보니까 이거를.
매도자는 세울 수익을 높이고 싶고 반대로 매수자는 세금을 대납해서 라도 더 싸게 사고 싸게 살 수 있다면은 서로 윈윈이라고 되게 생각을 하게 돼 가지고 양도세를 대납해주는 형태로 거래를 하시는 경우가 요즘 또 많이 늘어나고 있습니다.
예를 들면 분양가 5억 원인 아파트 두 동를 분양을 받았어요.
당첨이 됐어요. 네 그런데 이제 팔 무렵에 보니까.
시중 아파트 값이 올라서 8억쯤에 거래가 되면 이분은 프리미엄을 3억을 번 건데 원래 사신 분은 시세가 8억이니까 8억에 서로 거래를 했으면 파신 분이 세금 2억 원 정도를 내야 되는데 차익 3억 원에 대해서요.
그런데 그 다음 거기까지 이해가 됐는데.
그 다음에 어떻게 거래를 하길래 양도세까지도 사는 분이 물어주면 사는 분은 10억 낸다는 뜻입니까?
그건 아니고요 매도자 입장에서는 분양가 5억 원 원금이고 프리미엄에 대한 그런 세우 수익이 1억 원이잖아요.
그 세우 수익을 가령 1억 2천만 원으로 2천만 원 높이고 싶다 라고 할 때 매도가액을 5억 플러스 1 2억을 내서 6억 2천만 원에 매도를 하게 되는 거고요.
6억 2천 만에 매도하겠다 이렇게 하는 건데 1억 2000만 원에 대한 양도 소득 세가 66%가 나가잖아요.
그래서 약 한 7500 정도 나갈 것 같은데.
그 7500을 매수자가 내주는 거고요.
시세 8억이 돼버린 아파트를 내가 한 6억 5천에 팔 테니 그 대신 당신이 내 양도세까지도 다 내셔.
결국은 그럼 당신은 한 8억 원짜리에 사게 되는 건 마찬가지인데.
어 한 500원 정도 5천만 원 정도 더 싸게 사게 됩니다.
시세 8억을 한 7억 5천의 매수자가 사게 되고 세금 다 포함해 가지고
이른바 다운계약서를 쓰는 거네요 그럼.
시세보다 싸게. 사실상 오가는 돈은 거의 8억에 거래되는 게 마찬가지.
오간 돈 다 계산하면 그런 건데
다운의 컨셉이지만. 다운 계약서는 불법이니깐요.
그렇죠 다운 계약서 절대 하시면 안 되고
시세보다 싸게 준 거죠. 그리고 뒷돈
실거래 프리미엄보다 더 낮게. 그리고 매도자는 세우 수익이 종전보다 좀 더 높게.
그래서 이게 윈윈이라고 생각해서 이런 양도세 대납 조건으로도 부동산을 거래하는 게 신도시에서 많이 발이 발생을 하고 있습니다
이게 제대로 보면 예를 들면 국세청이 제대로 작동을 하면 이 동네 분양권은 지금 대서 아파트값 8억에 거래되는 분양권인데 이분들은 6억 5천에 사로 사고 팔았다고.
신고를 했네. 한 번 쯤 들여다봐야 되겠다 해서 들여다보면 오간 통장 거래 이런 거도 나오지 않겠어요 아
네 정확한 말씀하셨는데요. 네 분양권도 실거래가가 다 찍히거든요 그런데 요새 저희가 주택을 매매 거래할 때 10만 원 단위로는 잘 거래 안 하잖아요.
5억 8천640만 원. 이렇게는 거래를 잘 안 하잖아요 근데 지금 분양권 실거래 가격을 보면 끝 단위가 10만 원인 게 매우 많아요.
왜요. 왜 그렇게 해
왜냐하면 분양가액이 보통 10만 원 단위로 끝나는 경우가 많으니까요.
그 분양가에게 프리미엄프리미엄 세우 수익률을 정액으로 하는 경우가 있는 거죠.
제가 세우 수익을 아까의 경우에 저는 한 1억 2천 하고 싶다 1억 5천하고 싶다 이렇게 하면 분양가에다가 정액 프리미엄이 붙어가지고 실 거래되는 가액이 끝 단위가 10만 원원으로 끝나게 되거든요.
그래서 요즘에 뭐 많은 지역들을 보면은 분양권 프리미엄 금액이 이런 식으로 붙어가지고 거래가 많이 되고
뜯어보면 양도세 대납 조건으로 거래하는 그런 사이트들이 매우 많다.
그런데 이게 투기과열 지역 같은 경우에는 최대 5년이어서 입주 시점을 뒤로 늘리려고 해도 1년 반 이상 늘려야 되니까 현실적으로 불가능한데 청약 조정 지역에서는 3년이다 보니까
아파트 공사 기간이랑 완전히 비슷하니까
비슷하니까. 어차피 한 분양권 전매가 뭐 엄청나게 되는 게 아니라 한 3개월 정도만 돼도 될 거잖아요.
네 그러니까는 자연스럽게 입주 시점을 좀 길게 잡으면서 해도 된다고 생각해서 이제 이거를 살짝 악용할 수가 있거든요.
그래서 청약 조정 지역에서도 4년 정도로 한다거나 한다면은 애초에 공사 기간이랑 중복돼서 이런 일이 발생할 가능성은 없어 보이고요.
3년이라는 허점을 이용해서 시행사들이 이거를 활용하고 투자자를 활용해서 이렇게 하는 것 같습니다
법 만들 때 되게 3년 5년 7년 이렇게 홀수로 대강 만드는데.
네 공사 기간 생각하면 4년 정도는 해야 이런 일이 안 벌어진다.
맞죠. 그리고 분양권 거래 시세라고 하는 게 동네마다 다 있으니까.
그거 수시로 잘 파악하고 계시 다가 너무 저가 거래된 거 있으면 좀 들여다봐야 된다.
그거 안 들여다 보니까 자꾸 이런 거 시도하는 거죠.
맞습니다. 근데 이제 파는 분 입장에서는 좀 불안하긴 하겠어요.
이게
아니요. 이 거래는 합법. 합법적인 거래이고.
판례도 다 있습니다. 다만 사람들이 모르는 방식이어 가지고 매수자나 매도자가.
매수자가 양도세를 왜. 제가 대납하죠 이런 경우도 많기 때문에 거래가 안 성사되는 경우도 많고 프리미엄 총액 그대로 붙어서 실거래가 되는 케이스들도 많습니다
대표님 양도세라고 하는 건 아파트를 사고 팔아서 생긴 차액에 대해서 세금을 물리는 건데 이 세금 내기 싫어서 아파트를 싸게 판 걸로 치고 그 대신 싸게 줬으니까 싸게 준 거에 대한 혜택을 매수 투자한데.
판 사람한테 뒷돈으로 받으면 그 아파트 판 값과 뒷돈이 더해져서 사실상 아파트 판 값이 되는 거잖아요.
실질적으로 근런데 그거를 국세청이 이거 뭐 다 받으신 거 받아셔놓고 이렇게 신고하셨어요.
양도세 더 내세요라고 하면 그게 안 되는 걸로 이미 판결이 났다고요
양도세를 대납하고 하는 방식은. 네 현행 세법상에는 문제가 없습니다요.
그런
누가 양도세를 냅니까. 다 이렇게
양도세를 내는 거죠. 안 내는 게 아니고 프리미엄 분에 대해서 양도세를 내는 겁니다.
그러니까 저가 시세 8억 원짜리 아파트를 아까 6억 6억 2천에 팔겠다라고 했을 때 프리미엄 1억 2천에 대해서 양도세를 매수자가 내는 거죠.
그리고 그 매수자 양도세도 그 양도세 총액만큼 실질적으로 더 매도 금액으로 계산해 가지 실질적으로 거의 7억 원에 매도하는 형태가 돼서 사실상 네 그냥.
그것들에 대해서도 양도세를 한 번 더 계산해 가지고 그 양도 세금을 다 냅니다
그러니까 세법상 큰 문제는 없지만 이게 원래 세법의 취지는 단기 양도 차액에 대해서 1년 초가 60%.
이런 걸 하려고 했는데 이걸 다른 방식으로 우회한다는 게 이거 한다는 게 이걸 가능하게 했다는 게 조금 문제라는 거죠.
참 머리 잘 쓰시는 분들 많아요.
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