전세 가격은 지금까지 지금 최근에 한 3~4년 동안은 매매가격에 연동해서 전세가격이 움직였어요. 거의 같이 갔어요. 추세가, 근데 지금 하반기 이후 내년부터는 매매와 전세 가격의 움직이는 추이는 다시 이제 나눠져서 달리 갈 확률이 높아 보입니다. 오를 겁니다. 전세는요.
과거사례를 보면 매매가는 떨어져도 전세가는 무적이다.
전세가 따로 나 홀로 올라가는 현상은 2009년부터였어요. 2009년도 침체기잖아요. 2008년 리먼 사태 이후에 매매 시장 가격은 급락을 했단 말이죠. 전세 가격은 올라가는 기이한 현상이 벌어졌어요. 그래서 2009년부터 2년 주기로 올랐어요. 09년 11년 13년 이렇게요. 그럼 왜 2년마다 돌아올까요? 이건 전세 만기일과 관련이 있죠. 정책의 영향으로 전세가 많이 풀리는 시기가 있거든요. 우르르 전세 계약이 이훠지고 이후 만기가 딱 걸쳐가지고 그냥 오는 거죠.
1. 문제는 전세대란
그때는 매매 시장은 이렇게 바닥으로 그래프가 급락을 했어요. 그 다음에 이제 전세만 이렇게 올라가서 뭐 이렇게 양봉을 그리고 막 간 거죠. 과거의 패턴이 반복된다면 진짜 전세 대란 나올 수 있어요. 왜냐하면 집을 사기 어려운 구조로 시장이 변했고 대출 규제 때문에 자금 조달도 안 되고 금리가 인상되면 집을 사려는 수요도 적겠죠? 그다음에 이제 전세에 머무는 거죠. 전세에 머무는데 애초 지금 공급 부족이 서울 같은 경우는 23년~24년까지는 사실상 부족이 심할 수 있고 24년도 전후에는 지금 재건축을 하고 있는 강남의 재건축 부담금 면제 단지가 이때 살짝 입주를 해요.
면제 단지라 하면은 반포 주공 1단지부터 원베일리나 신반포 4지구 개포 주공 1단지 4단지 잠실에 가면 잠실 미성 크로바 진주 그리고 지금 문제가 많은 둔촌 주공, 이곳들이 재건축 부담금 면제 단지예요. 이들만 재건축 아파트가 공사가 되고 있는 거예요. 이들이 24년 전후에 입주를 해요. 이게 지금 부른 것만 해도 대충 한 3만 세대 되거든요. 좋은 곳들에 대한 입주네요.강남만 있는 거죠. 강남에만 이들이 입주하고 나면 그다음 재건축을 입주해야 될 텀은 한 4, 5년 이상 밀려 있어요.
왜냐면 재건축 부담금 때문에 공사를 안 하고 있으니까 그 다음 타자가 누구였냐면 뭐 잠실 5단지나 이런 것들인데 이제
조합 설립해서 아직 사업 시행 인가도 안 났잖아요. 이만큼 갭이 생기는 거죠. 공급까지 없다. 보니까 이거는 전세 시장에서는 어떻게 보면 악재라고 볼 수 있는 거잖아요.
2. 공급물량의 증발이 전세 상승을 부추긴다.
그렇습니다. 그래서 지금 간단한 문제가 아닙니다. 왜냐하면 재건축이 지난 10년간 계속 미뤄졌잖아요. 재개발도 고 박원순 시장 하에서 재개발도 해제된 곳이 정비구역의 절반 이상을 해제해 놨고 그러니까 이제 다시 시작을 합니다만, 여전히 재개발은 속도가 더 늦죠. 지금 20년대 중반에 입주할 아파트는 거의 없고 빠르면 5년에서 6년 후에 입주할 거예요. 대표적인 재개발의 대표 선수가 누구냐면 한남류 타운, 성수전략정비구역 그다음에 마지막 남은 노량진 뉴타운 이런 데인데 방화 뉴타운 이런 곳도 눈에 띄겠네요. 그런데 문제는 아직까지 분양을 한 군데도 안 했잖아요. 공사 기간만 3년에서 4년 4개월 걸리거든요. 그러니까 업체에서 분양을 3년 안에 한다고 해도 입주는 빨라야 6년 후라는 거죠.
3. 매매는 하락, 전세는 상승 예상.
공급이 부족한 상황에서 전세 가격은 오를 걸로 예상하고 있는데요. 그럼 그렇게 내려가는 폭이 크지 않을 수도 있겠다는 생각도 듭니다. 사실 매매 가격은 어떤 면에서는 좀 조정이 되는 게 필연입니다. 너무 많이 급등을 했기 때문에 지금도
전세값이 봤을 때 차이가 좀 많이 나다 보니까 둘 중 하나가 움직여줘야 하는데 금리 인상으로 매매가가 전세가 쪽으로 끌려가는 겁니다. 지금은 이제 전세가율이 50%대예요. 처음에 밝힌 2010년 전에 시장, 부동산 하락기에 전세가율은 80%까지 올라갔어요. 아파트 성북구의 아파트는 80 제 기억에 82% 83%까지 전세가율이 높아졌어요. 그러면 10억짜리 아파트가 전세가 8억이라는 얘기죠 8억이 넘었어 아니 그거는 뭐 오래된 얘기도 아니에요.
정말 집을 사는 것보다 전세로 거주하려고 하는 사람들이 훨씬 더 많았다는 거죠. 십억 짜리 집에 8억이 전세면 이억을 안 보태도 집을 사는 거였잖아요. 그런데 부동산 하락기에는 그래도 안 샀다는 거죠. 무서우니까.
4. 전세를 앞지른 월세
근데 우리나라에만 있는 제도 중에 하나가 전세잖아요. 과거 한참 전세가 많았다가 지금은 월세가 전세를 앞질렀다고 해요. 그 계수가 이 추세로 계속 이어나가면 전세가 없어지는 거 아닌가라고 생각을 하시는 분들도 있는 것 같은데 실제로 전세가 없어질 수 있을까요. 시간은 걸리겠지만 전세 제도는 서서히 비중이 줄 수밖에 없지 않겠나 생각을 하고 있습니다.
왜 그러냐 하면 집값이 올라가면서 이제는 전세금을 가령 20억짜리 집이라고 하면 방금 예를 들면 전세가율이 60%라고 하면 네 12억이잖아요. 네 그런데 이게 만약에 70%라고 하게 되면 14억이잖아요. 20억 짜리면 14억 14억을 조달할 수 있는 능력이 일단 전 세입자가 없어요.그렇죠 10억이라는 돈을 전 세입자가 쉽게 현금으로 조달할 수 있을 수가 없겠죠.
그래서 그 돈을 조달할 수 있는 전세입자는 부자가 아니면 거의 없는 거예요. 그러다 보니까 이제는 타협을 하기 시작합니다. 집값이 올라가면서 이제 그걸 충당할 수 없는 전세입자는 보증금의 일부를 월세화해서 내려는 이런 성향이 될 수밖에 없겠죠. 지금은 이미 그렇게 일종의 월세 전환율인데 그 전환율이 저금리 체제 하에서 조금 조금씩 떨어지고 있었어요. 그래서 1억 당 30만 원, 이제 1억을 준비하는 대신 30만 원만 내면 되는 거란 말이에요. 이거는 할 수 있거든요. 예를 들면 10억이 전세금이었는데 나는 지금 돈이 5억 원 밖에 없다. 그런데 그 집에 꼭 살아야 되겠다고 하면 5억 원 대신 월에 150만 원, 150만 원 내가 쓸 거 안 쓰고 다 모으면 낼 수는 있지만 5억은 이건 어떻게든지 못 구하는 돈이니까요. 근데 150만 원은 진짜 월급에서 아껴서 줄이고 소비 줄이고 절약하면 낼 수는 있잖아요. 그래서 이런 월세 전환율이 높아지는 겁니다.
5. 부동산을 내리찍는 대출금리
그 와중에 대출 금리까지 올라서 차라리 대출 전세 대출을 받아서 이거를 저 전세 보증금을 충당하느니 차라리 그 대출 이자 내는 데 셈 치고 월세로 이자를 월세로 낸다. 이런 얘기가 되는 거죠. 물론 이제 역으로 금리가 올라가면 월세 전환율이 또 이렇게 올라갈 수 있는 여지도 변화가 생깁니다. 금리가 올라가면 이 월세 전환률도 연동해서 올라갈 수밖에 없는 거니까, 왜냐하면 월세를 한 200만 원 내고 생활하라고 그러면 어지간한 급여생활자는 살 수가 없습니다. 그러면 이제 적정선에서 아마 소유자도 집주인도 그렇게까지 급격하게 월세를 높이기는 쉽지 않아 보여요 왜냐하면 그건 또 세입자 봐가면서 그것도 올려야 되잖아요. 그래서 그렇게까지 가지는 않을 거로 예측은 하고 있습니다.
기회비용을 선택하는 이들도 전세를 떠난다.
시간의 문제지 진짜 전세가 점점 없어지고 있는 듯한 느낌이 계속 들게 되더라고요 왜냐하면 지금 제가 네이버 부동산을 보더라도 전세 매물은 많지가 않은데 월세 매물이 많은 곳들이 생겨나고 있더라고요. 예전에는 월세는 거의 없었고 전세 매물이 대부분이었는데 좀 신기하죠. 물론 이제 일부 특수한 부유층에서도 월세를 선호하는 경우도 있어요. 한 달에 1천만 원을 내더라도 여기서 20억 30억 전세 보증금을 내느니 1천만 원 내고 사려는 이들이 있다는 거죠. 왜냐하면 현금 수입이 많은 사람들은 20억을 갖다가 사업 자금으로 쓰면 이건 엄청난 기회가 있어서 20억에 100% 20억을 벌 수도 있잖아요?
근데 한 달에 천만 원만 내는 것은 굉장히 자기 개인적인 사업자 입장에서 보면 충분히 현금 흐름이 좋은 사람들은 쉬운 일이잖아요. 오히려 대규모 투자를 하는 사람들 같은 경우 예를 들면 그냥 간단하게 주식 투자하는 사람 같은 경우에는 20억이 있으면 자기 딴에는 얼마나 많은 투자 수익률을 발생할 수 있잖아요. 그런데 한 달에 1천만 원 내는 건 부자의 입장에선 쉽게 할 수 있습니다. 오히려 20억으로 그냥 돈을 굴리는 게 낫다 생각을 하는 거죠. 부자들 중에서 현금 수입이 원활하게 많은 사람들은 오히려 부자들도 월세를 선호하는 경향이 있었어요.
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