혼돈의 시장이다. 하늘 높은줄 모르고 오르던 서울 아파트는 30% 가량 하락을 보이는 곳도 등장할 정도로 급격한 가격변화는 보여주는 중이다. 시각도 다양해 지금이 줍줍의 기회라는 의견, 아직 더 떨어진다는 의견이 팽배하게 맞선다. 절대 사면 안 된다는 전문가의 인터뷰를 이곳에 실어본다.
집을 지금 사겠다면 매도자 역할놀이를 하자.
집을 혹시라도 지금 사려고 하시는 분들이 계시면 저는 제가 조언을 드리고 싶은 게 뭐가 있냐면 본인이 매도자의 입장이 돼서 집이 있다고 가정을 하고 부동산을 다녀오세요. 그리고 이 집을 내놔보세요. 내가 어디에 집이 있는데 지금 어느 정도 하냐 내가 얼마에 내놓으면 될 거냐 얼마에 내놓으면 팔리냐 매도자의 입장에서 한번 다녀보시라는 거죠. 집을 팔기가 얼마나 어려운지 아시게 될 겁니다.
매물은 늘고 거래량은 줄고
거래량이 지금 역사상 가장 적어요. 최근 아주 조금 늘었지만 너무 작고요. 매물은 엄청 많아요. 지금 너무 많이 늘었죠. 6만 2천 건까지 서울의 아파트를 팔려고 하는 매물이 늘어났습니다. 거래량은 좀 활발했던 4월달에도 1500건이 안 됐어요. 팔리지 않습니다. 너무 비싸서 그렇죠. 너무 비싸고 살 사람들은 이미 다 샀고.
이런 상황에서 집을 산다? 정말로 내 인생을 한 10년 이상 후퇴시킬 수 있는 저는 최악의 투자 중에 하나라고 생각하고요 그저 싸 보이는 것 뿐이라는 생각입니다. 주식도 삼성전자가 9만 원 갔다가 7만 원 떨어지니까 싸 보이는 거예요. 그래서 들어가는 거죠. 그런데 이게 만약에 대세 하락이라면 이게 10억 하던 아파트가 9억 8억까지 떨어지고 만약에 6억 5억까지 떨어지면 어떻게 할 거예요? 난리 나겠죠? 지금의 이런 시장 상황이 대세 하락의 완전 초입이다. 그리고 주식시장도 바닥일 가능성은 그렇게 많지 않아 보여요 주식도 더 빠지고 네 부동산도 더 빠지고 그렇죠
아파트 투자 기회는 내년에??
모든 투자는 10년에 한 번 정도 있을까 말까 한 절호의 기회가 생겨요. 그런데 10년에 한 번 올까 말까 한 절호의 기회는 어떻게 알 수 있냐? 일단 주변에서 악소리 곡소리가 좀 나야 됩니다. 예를 들면 이제 주식 투자를 해가지고 과도하게 해서 도저히 못 버티고 투매가 나오거나 그러면 본질적인 가치보다 훨씬 더 많이 떨어지니까 부동산도 마찬가지고요. 그런데 아직은 그렇게 악 소리가 별로 안 나고 있잖아요. 저는 올해 한 연말 내년 초 중반 안에 뭔가 시장에서 악소리가 한번 나는 타이밍이 올 가능성이 아주 높다고 보고 있고 그럴 때야말로 오히려 반대로 그때가 기회가 될 수 있다고 생각해요.
역사가 입증하는 투자 적기
우리가 한번 역사를 돌이켜서 생각을 해보면 대중들이 투자에 미쳐 있을 때 그때가 닷컴버블 때였고요 그다음에 금융위기 전에 2007년에 펀드 투자 열풍 부동산 투자 열풍이 있었잖아요. 그리고 나서 네 대중들이 그렇게 투자 못해가지고 난리가 나고 1년 뒤에는 꼭 뭔가 반대급부적인 그런 상황이 나타났었다라는 거죠. 그리고 이번에도 지난 우리가 2020년 한 중반부터 이십일년 한 여름 가을까지 한 번 돌이켜 보세요. 네 많은 사람들이 완전 거의 제가 봐 거의 미쳐 있었어요. 그때 코인 투자해서 주식 투자해서 돈 못 번 사람이 아무도 없잖아요. 그리고 다 난리가 났죠. 그런데 지금은 어떻게 됐어요. 다 까먹었죠. 다 까먹었죠. 그런데도 여전히 아직은 뭔가 엄청나게 뭔가 난리가 난 상황은 지금 아니거든요.
부동산 시장도 작년 10월 9일에 변곡점이 왔다. 빠르게 팔아야 된다 그리고 지금 그때 이후로 지금 시장이 항공모함이 서서히 지금 기울어지고 있는데도 여전히 지금 시장을 좋게 바라보시는 분들도 여전히 많은 상황이고 네 뭔가 아직 악 소리가 안 났다는 거죠. 그래서 저는 모든 투자는 시장에서 악 소리가 날 때까지 기다리고 그리고 그때 사세요.라고 합니다.
서울 아파트 가격 그래프로 보는 현재의 가격 위치
일단 소득 대비한 서울의 아파트의 가격을 보겠습니다. 글로벌하게 전 세계에서 주택 가격이 얼마나 저평가인지 고평가인지를 가지고 이야기하는 대표적인 지표예요. 지난 전고점이 2007년 8년이었거든요. 이때가 소득 대비해서 한 18점 몇 정도 했어요. 그리고 이게 저평가였을 때가 14, 15 년. 얼마나 쌌어요. 이때는 13 정도밖에 안 됐거든요. 근데 지금 얼마냐면 27이에요. 두 배. 그리고 역사상 2007년 8년의 고점 대비에서도 너무 높아요.이게 팩트입니다.
근데 이거를 대한민국 그 어떤 부동산 전문가도 몰라요 소득 대비 지금 너무 비싸다. 그리고 제가 늘 말씀드린 게 이 주택 구매력 지수 데이터를 제가 이야기하는데 내가 대출 그니까 여기에는 사람들의 소득 주택 담보대출 금리 아파트 가격 다 들어가 있어요. 근데 이것도 보시면 이것도 보시면 얘가 이렇게 높을 때가 대출 끓여다 집 사는 게 부담이 없고 그때가 저평가이거든요. 얘가 좋을 때 사야 돼요 근데 지금은 어때요 너무 너무 유의 구간이 역사상 가장 안 좋죠 가장 안 좋습니다. 네 심각해요. 비싸도 비싸도 너무 비싸죠. 그러니까 한 1, 2년만 지나면 많은 분들이 생각하실 겁니다.
아파트 시총과 통화량의 관계
가장 또 신뢰하는 데이터 중에 하나가 뭐냐면 이 통화량 대비한 이 아파트 시가총액 데이터인데 기본적으로 부동산은 꾸준하게 우상향을 할 수밖에 없어요. 왜냐하면 시중에 통화량 시중의 전체 돈은 계속 늘잖아요. 이 돈이랑 부동산이랑 바꾸는 거잖아? 부동산의 총량도 늘죠? 부동산은 건축물과 토지로 이루어져 있죠? 그런데 토지는 안 늘죠? 그 다음에 건축물은 뭐가 문제냐면 건축물은 늘잖아요. 오래되잖아요. 그래서 사람들이 선호하는 그런 건축물은 총량이 어느 정도 정해져 있습니다. 늘어나도 많이 안 늘어나요. 부동산은 오늘이 제일 싸다라고 이야기를 하는 가장 큰 근거가 뭐냐 바로 이 통화량 때문이에요.
통화량이 계속 늘어나죠 그러니까 아파트 시가 총액이 엎치락 뒤치락 하면서 계속 올라가죠. 그런데 이게 언제부터 이게 벌어졌냐면 정확하게 코로나 터진 이후로입니다. 통화량보다 아파트 시가 총액이 밑에 있으면 그때는 영끌할 때 그때가 왜냐면 시중에 지금 풀린 돈 대비해서 아파트 가격이 싸니까 이럴 때 영끌해야 돼요.
이 데이터는 아파트 시가총액 대다수를 이루는 서울과 경기도와 직결되는 데이터이기 때문에 그래서 좀 비싼 지역의 어떤 매수 타이밍을 잡기에 너무 좋은 데이터입니다. 얘가 전고점이 얼마였냐면 2007년 2월 달 121%였습니다. 즉 시중에 통화량보다 아파트 시가총액이 20% 정도 고평가 더 많았던 거죠. 시간이 지나니까 거품이 빠지면서 몇 프로까지 빠졌냐면 96%까지도 떨어졌어요.
그런데 코로나가 온 거죠. 코로나 때문에 시중의 유동성을 확 풀었죠. 그다음에 금리를 초저금리로 낮췄죠 그러다 보니까
투자 광풍이 불었죠. 거기에 더해 정부가 전세 만기를 2년에서 4년으로 바꾸니까 집주인들이 전세를 한 방에 올려야 되겠다.거기다 투자 광풍까지 불다 보니까 전세가 급등을 하고 이게 또다시 매매가를 밀어서 올려버린 거예요. 그러면서 통화량 대비해서 대한민국의 전체 풀린 돈 대비해서 아파트의 시가총액이 얼마만큼 많아졌냐면 46% 많아졌어요. 통화량은 앞으로 계속 늘어날 거니까 한 40% 정도 떨어져야 되겠죠. 그때가 되면 저는 연구를 할 거예요. 그래서 40% 하락할 가능성이 있다고 생각합니다.
2022.07.01 - [1억 벌어보자! 월급쟁이 투자일기] - 조정지역 해제, 가장 수혜를 보는 지역은?
2022.06.30 - [분류 전체보기] - 전국 아파트 가격 전망은 이렇습니다.
2022.06.29 - [1억 벌어보자! 월급쟁이 투자일기] - 분양가 상한제 개편안, 서울 아파트 오르나?
댓글