일단 기사에 나온 숫자들을 보면 서울 청약경쟁률 작년 상반기에는 평균 124대 1이었는데 네 올해 상반기에는 29대 1로 떨어졌다. 민간의 경우 가점제의 최저 당첨 가점이 작년에는 61점 이게 최저 점수였는데 올해는 44점 정도로 낮아졌습니다.
서울 아파트 청약 열기 식었나?
네 지방의 경우에는 그런데 반대로 경쟁률이 약간 상승했는데 이건 세종하고 부산 강원도가 경쟁률을 좀 끌어올렸다.
그래서 이걸 놓고 이제 서울을 중심으로 수도권의 청약 열기가 좀 식은 거 아닌가 식어가고 있다. 이런 기사들이 나오는데
그래도 평균 경쟁률은 30대 1입니다. 그런데 이걸 자세히 들여다보면 해석을 달리해 볼 수가 있어요. 작년 한 해 동안 서울에서 분양된 민영주택 전체하고 올해 상반기에 분양된 민영주택 전체를 면적별로 한번 들여다봤더니 재미있는 결과가 나왔습니다.
작년에 서울에서 청약홈을 통해서 분양된 아파트가 1700여 세대가 넘습니다. 거기에서 전용 면적을 보면 16제곱미터에서 126제곱미터까지 굉장히 다양하거든요. 그런데 전용면적 40제곱미터를 기준으로 이게 방 두 개 정도 나옵니다. 이걸 기준으로 경쟁률이 눈에 띄게 달라집니다. 40제곱미터 미만의 경쟁률은 한 자릿수 대로 나온 비율이 전체의 68%, 작년 한 해 동안 70% 정도는 그냥 경쟁률이 한 자릿수 정도로 나왔다는 거죠. 미분양은 없었습니다. 40제곱미터를 넘어가면서부터는 세대 수가 전체 1400세대 가까이 되는데 그중에서 딱 9세대만 한 자릿수 경쟁률을 보였어요. 그 외에는 두 자릿수 혹은 세 자릿수 경쟁률을 보일 정도로 인기는 치열했습니다.
아파트 가격이 문제가 아니라 면적이 경쟁률 결정
가격보다는 주로 면적에 따라서 갈리더라 면적이 작으면 경쟁률이 조금 덜하고 면적이 크면 경쟁률은 보장이 되더라 이렇게 볼 수가 있었습니다. 작년부터 집값 상승 내지는 사람들이 찾고 있는 집은 최소한 방 두 개 이상 되는 가족들이 살 수 있는 집이었다. 그런 얘기입니다. 원룸형이나 좁은 집은 아무리 공급해봐야 어차피 그건 별로 부족하지는 않다는 뜻입니다.
미계약이 나기도 하고요.
작은 평형의 면적이 많이 나와가지고 사람들이 시큰둥했냐 그것도 아니에요. 올해 상반기에 서울에서 분양된 민영주택이 1200여 세대나 그런데 전용면적 40제곱미터 미만에서는 한 자릿수 경쟁률의 비율이 비슷해요. 한 65% 정도로 '역시나 인기가 별로다'라고 볼 수가 있는데, 그런데 40제곱미터를 초과하는 경우에도 한 자릿수 경쟁률이 굉장히 많이 나옵니다. 꽤 나름 큰 집인데도 방 두 개 이상 되는데도 그 경쟁률이 낮았습니다. 한 자릿수 경쟁률이 나온 게 이 중에는 작년에 없던 미분양도 또 발생을 했습니다.
이런 현상 같은 경우에는 예전에 이제 18평이라고 부르던 아파트 이 이상 되는 면적에서도 두드러지게 나타내는데 이런 아파트들의 공통점이 뭔가 하고 들여다봤더니 모두 분양가 상한제 미적용 주택이라는 겁니다. 분양가가 상한제 제대로 안 받아서 비싸게 나왔죠. 이런 아파트들의 분양가가 나오다 보니까 주변 시세하고 별 차이가 없거나 혹은 9억원을 넘게 되면 경쟁률이 현저히 낮게 떨어져 버립니다. 작년에는 면적이 비싸더라도 면적이 이 경쟁률을 가르는 주요 요인이라고 볼 수 있는데 올해는 인기 있는 면적이더라도 가격이 비싸다라고 판단이 되면은 경쟁률이 시큰둥합니다.
결국은 비싸니까 청약 경쟁률이 낮은 것.
올해는 청약 경쟁률이 작년보다는 좀 덜하네 네 역시 좀 주택시장이 식나 보네? 라는 생각은 했는데 들여다보니 분양가 상한제 적용 안 돼서 분양가가 비싸게 나온 아파트들이 많아서 그렇더라는 겁니다. 비싸니까 인기가 없는 것이죠.
분양가 상한제 적용 안 받는 아파트는 작년에도 많이 있었습니다. 뭐가 달라졌냐 보니까 작년에 분양가 상한제를 적용받지 않은 지역의 아파트들은 쌓습니다. 지금보다 한 10% 넘게는 쌌어요. 그러니까 똑같은 면적 55제곱미터를 비교를 해봤더니 이 지역마다 다르지만 한 6억에서 7억 정도의 안쪽에서 가격으로 분양이 됐어요. 그런데 똑같은 면적으로 올해 분양된 아파트들을 보면 7억 후반 거의 10% 넘게 비싸게 나옵니다. 그러니까 작년에 비해서 1년 사이에 분양가가 이렇게 많이 올랐나 싶을 정도로 느껴지는 건데 이게 청약 경쟁률이 낮아진 게 비싸서 사람들이 시큰둥하고 그게 사실 청약 열기가 식었다라고 해석이 될 수도 있으나 이 원인이 금리 인상이라든가 대출 규제라든가 아니면 심리가 꺾였다라고 한 가지의 요인으로만 보기에는 조금 무리가 있고, 분양가 금액대가 높아졌기 때문에 그런 것 같다고 볼 수 있는 거죠.
싸게 사려는 청약, 비싸게 팔려는 건설사.
많은 분들이 분양가 상한제를 서울 전역에서 다 하는 거라고 생각하시지만 일부는 안 하는 것도 있고 그래서 분양가가 좀 비싸게 나오기도 합니다, 건설사 입장에선 아파트 분양하는 것도 보면 이번에 분양을 했는데 미달도 좀 나오고 미분양도 한 두 가구 정도 나왔습니다라고 하면 건설회사 안에서는 잘했어 김대리 그렇게 분양하는 거야 라고 하고 반대로 부장님 이번에 저희가 아파트 분양했는데 분양가를 잘 선택해서 그런지 뭐 완판입니다. 10 대 1입니다. 이러면 대리 잠깐 일로 와봐 정신이 있나 없나 이제 이런 식으로 반응한다는 거예요. 건설회사 입장에서는,
분양이 완판되거나 분양 경쟁률이 높은 건 오히려 잘못한 거다 우리가 가격 책정을 너무 싸게 해서 이러네 한 5천만 원 더 붙였어도 분양은 다 되는 건데 경쟁률이 100대 1이었다고 해서 건설회사가 더 많이 받아가는 게 아니니까요. 그러니까 간신히 팔리고 한 두 집 정도 남는 게 최고다. 그 두 집은 조금 있으면 나갈 거니까 결국에는요. 때문에 분양가가 쉽게 떨어지지 않는 요인에는 건설사의 최대 마진이라는 복병이 숨어있는 것입니다.
이게 사실은 내 집 마련하려는 수요가 전제되기는 하지만 청약이라는 건 아무래도 주변보다 싸게 사는 게 가장 큰 매력이잖아요. 그게 점점 줄어들 텐데 이 분위기를 확실하게 알려면 이제 민간 사전 청약도 오래 하죠. 그걸 들여다보고 나면 청약시장이 어떻게 되고 있는지 분위기를 알 수 있을 것 같습니다. 결국 사려는 사람과 공급하려는 업체의 욕구가 만나는 지점에서 가격이 결정되는 것이니까요.
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