임야 매매, 경매와 부동산 매물을 마주할 때 꼭 고려해야 하는 Top5는?

제 투자 대상으론 주식과 코인만 있는 게 아닙니다. 

전 부동산에도 지대한 관심이 있는데요, 

지역 대장 아파트에도 투자를 하는 상황이며 또 다른 투자처로 임야를 바라보고 있습니다. 

임야에 관심을 갖는 이유는 제가 살 곳을 그려보면 숲속이 가장 많은 빈도로 떠올라서입니다. 

 

아파트는 대중적이며 부동산 투자의 기본으로 떠올라 많은 분들이 관심을 갖고 있습니다. 

양도세 중과 문제로 비조정지역인 지방 아파트의 인기가 높죠. 

그런데 임야는 사람들의 관심에서 꽤 멀리 떨어져 있습니다. 

임야의 가치를 알아보기 어렵고 어려 오해가 있기 때문입니다. 

 

이 글은 임야에 대한 가치를 알아본 사람 중 임야 초짜를 위한 글입니다. 

임야를 구입 할 때 제가 느꼈던 답답함을 조금이나마 해소하고자 함이 목적입니다. 

그럼 시작해보겠습니다. 

 

임야가 경매, 또는 부동산 매물로 나왔을 때 우리의 눈을 가리는 요소는 생각보다 많습니다. 
다섯 가지로 나눠 설명해보겠습니다. 

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첫째 산은 산인데 뭘 봐야 할지 처음엔 감이 안 잡힙니다. 
산에 가서 봐야 할 것 을 짚어드릴 예정입니다. 

두번째 얼마의 입찰 해야 1등이 되며
개발 후 가치는 얼마일까가 중요한 요소입니다. 

세번째 임야의 경매 감정 가격이
왜이렇게 낮을까? 함정에 빠지지 않는 방법입니다. 

네번째, 목적이 뭔가? 에 대한 내용입니다. 

다섯번째 맹지는 사야하나 말아햐 하나? 입니다. 

임야 경매, 아는 만큼 보입니다. 

 

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첫째, 산을 보는 방법입니다. 
무엇보다 도로가 중요합니다. 
도로가 없으면 맹지이기 때문이죠. 
다음맵에서 도로가 보이고 현장에 방문해도 도로가 있다고 안심하면 안 됩니다. 
지적도상 도로가 없으면 여전히 맹지이기 때문입니다. 
맹지가 곤란한 이유는 다섯번째 항목에서 자세히 짚어드리겠습니다.

그 다음으로 봐야 할 것은 경사도입니다. 
경사가 높으면 개발이 제한되며
개발이 된다해도 쓸 수 있는 면적이 줄어듭니다. 
경사가 심하면 토사가 무너질 위험이 있겠죠? 
토목비가 급상승하는 요인이기도 하니 경사가 심한 임야는 주의해서 구입해야 합니다. 
참고로 전 15도 이상인 임야는 건들지 않습니다. 


수종을 보는 것도 필수사항이며 물길과 암석의 존재 여부도 중요합니다. 
토심을 체크하는 건 노하우입니다. 토심을 보는 방법은 임업정보 다드림을 이용하면 꽤 효과적이고 정확합니다. 
이 부분은 다음 글을 통해서 설명하겠습니다. 


두번째. 
마음에 드는 임야가 4천만원에 경매에 나왔다고 가정할게요. 
주변에 부동산 시세를 먼저 파악해야겠죠? 
주변 시세와 비슷하다면 입지를 분석해야 합니다. 
남향인지, 경사는 완만한지, 도로는 있는지 분석하고 금액을 산정합니다. 
이 때 비슷한 조건의 임야가 얼마에 판매됐는지도 중요하지만
개발이 완료된 임야의 현재 시세가 더 중요합니다. 
임업을 하기 위한 임야도 있지만 노후를 위해 투자를 한다면
개발을 염두하지 않을 수 없기 때문이죠. 
캠핑장 개발을 염두한다면 주변 캠핑장의 시세를 관찰합니다. 
전원주택으로 개발을 할 목적이라면 전원주택지의 시세를 알아봐야 합니다. 

그런 이런 단순 계산식을 세울 수 있습니다. 
1만원에 경매에 나온 5천 평의 임야라면 

현재 주변 캠핑장 시세 평당 15만원. = 5천 평이면 7.5억. 
개발비 5만원+시설비 평당 5만원 =5억. 
인허가비+전기 및 수도 하수 인입비 =5천. +예비비 5천=1억.
차액은 7.5억 -6억=1.5억. 
현재 경매가=5천 만원. 
개발 시 예상 수익은 1억. 

여러분이라면 경매가를 얼마에 쓰시겠습니까? 
이런 계산이 우선되야 경매참여가가 결정된다는 점을 이해하고 공부해가시길 바랍니다. 

세번째 싼 게 비지떡. 
아주 싸게 나온 임야가 있다면 매우 끌리면서 뭔가 불안해지죠? 
싸게 나온 임야는 분명 문제가 있는 물건일 가능성이 큽니다. 
1. 맹지이거나
2. 경사가 심하거나
3. 개발이 제한되거나

1,2번은 파악이 쉽지만 3번의 경우 모르면 낭패를 겪는 경우가 생깁니다. 
개발 제한구역은 다양한 법규 및 조례에 의해 정해지기 때문에 일반인이 놓치는 경우가 많죠. 

예를 들면 150미터 이상의 고도에 위치한 임야는 개발이 제한되는 시.군이 있습니다. 
경치 좋다고 덜컥 구입하면 어떤 행위도 할 수 없게 될 뿐만 아니라 매도 시에도 많은 고생을 겪어야 하는 것입니다. 
나무가 빽빽하면 개발이 안 되는 경우도, 문화재구역이라 안 되는 경우도 있습니다. 
임야를 낙찰받기 전 꼭 해당 시군의 조례를 살피는 습관이 필요합니다. 

네번째 목적. 
목적이 없는 행위는 이후 행동을 꼬이게 만듭니다. 
산이 예뻐서 샀다면 예쁜 모습으로 만족해야 합니다. 
개발 후 모습을 상상하는 게 무엇보다 중요합니다. 
상상이 목적을 만들어내고 구체적 목적이 꿈을 현실로 만듭니다. 
산에 임장을 갔다면 나무와 길을 보고 오는 게 아니라
내가 만들 미래의 모습을 만들어두어야 합니다. 

최근 제가 보고 온 땅은 작은 저수지를 품은 땅으로 경치가 너무 좋았습니다. 
작은 산림관리사를 짓고 나무를 키우며 10년을 지내고
은퇴 후 카페를 짓거나 단독주택 2채를 지어 분양을 하는 상상을 해봤습니다. 
현재 가격은 1만원이지만 이후 가격은 평당 50만원은 족히 받을 수 있는 땅이었습니다. 
급할 건 없기에 시간이 날 때마다 그 땅에 가서 내 땅아 조금 기다려라 라며 주문을 걸고 있습니다. 
땅도 땅 주인을 고릅니다. 자신을 헤치지않고 소중하게 다뤄줄 사람을 고르는 법입니다. 
일단 사고 보자는 마음으로 접근한 땅은 오래 가지 않아 다른 이의 소유가 되는 법입니다. 

다섯번째, 맹지
맹지는 건들지 않는 게 원칙입니다. 
아무것도 할 수 없다는 게 이유입니다. 
입업후계자가 되면 산림경영사를 지을 순 있습니다. 
그 밖에 행위는 불법이라고 판단하고 진행하는 게 좋습니다.  
자연인이 꿈이라면 맹지도 좋습니다. 
그러나 개발이 목적이라면 맹지는 피하는 게 상책입니다. 
개발 내용에 건축이나 인허가가 들어가 있다면 도로가 필수 조건입니다. 
각 사업의 종류와 규모에 따라 도로의 요건이 달라지니 이 또한 공부를 통해 알아붜야합니다.

가장 중요한 건 꿈을 갖는 것입니다. 
임야를 단순 보유의 대상으로 바라보는 것과
미래의 또 다른 자원으로 활용하는 것은 출발부터 현격한 차이가 있으며
결국 임야의 가치를 죽이고 사업도 위축되는 결과를 낳게 되는 슬픈 결말을 초래할 수도 있습니다. 

임야는 기본적으로 자연입니다 제가 추구하는 개발은 10%의 개발입니다. 
면적을 기준으로 보면 1만 평의 임야 중 1천평만 사업용도로 사용하는 것이죠. 
임야의 가치는 그 1천 평의 계획에 따라 1만평이 함께 바뀝니다. 
내가 다 쓴 후 후손에게 물려줄 9천평은 사람들이 숲을 느끼고 갈 수 있게 잡목을 제거하는 정도만 손 대는 사업을 꿈꿉니다. 
제가 떠나고 그 천 평도 다시 자연으로 돌아가길 희망합니다. 

많은 분들이 70%, 많으면 90%의 개발을 고민하고 계십니다. 
숲의 가장 큰 가치는 시간이며 한 번 파헤친 자연은 다시 숲이 되기까지 50년의 시간이 족히 걸립니다. 
숲의 가치는 사람이 평가하는 것입니다. 개발로 건물을 세우고 분양을 하는 게 능사가 아닙니다. 
많은 이들이 숲을 찾고 그곳에서 마음을 놓아두는 걸 보면 숲이 가진 가치가 건물의 가치보다 낮다고 평가할 수 없는 이유입니다.

다음 글에서는 제 꿈을 공유하며 이 글에서 다 담지 못했던 내용을 공유할까 합니다.