분양가 상한제 개편안, 서울 아파트 오르나?

분양가 상한제 결정은 어떻게?

정부가 며칠 전에 발표한 분양가 상한제 개편안에 따라서 분양가가 9억 원을 넘는 서울 아파트가 늘어날 거라는 보도가 나왔습니다. 그런데 서울의 아파트는 분양가가 9억 원을 넘게 되면 특별공급 물량에서도 제외되게 되고 중도금 대출도 어려워지기 때문에 자칫 가점이 낮은 무주택 실수요자의 내 집 마련이 더 어려워지는 게 아니냐는 우려도 함께 나오는 중입니다. 

 

30평대 아파트, 특공은 끝? 

분양가 상한제에 대한 완화 움직임이 있기도 하고 그동안 너무 로또 아니었냐 하는 지적도 있기도 하고 아무튼 이런저런 이유로 분양가가 오르고 있는데 이렇게 되면 청약시장의 특별공급 물량이 줄어들게 됩니다.

 

분양가 상승이 원인

현재 특별공급 대상이 분양가 9억 원 이하인 주택에 대해서만 적용이 되고 있습니다. 같은 단지 같은 동 똑같은 아파트라고 하더라도 9억 원이 넘지 않는 주택만 특별 공급이 가능한 건데요. 그런데 특별공급은 아무래도 사회적 배려가 먼저 필요하신 분들이라든지 주택 공급이 먼저 필요한 분들을 우선적으로 선정을 하고 기준을 따로 선정해서 그 기준에 맞게끔 우선 분양하는, 경쟁을 따로 하는 것이기 때문에 "비싼 아파트는 그렇게는 안 해드립니다" 였는데 그 기준이 9억 원이었다는 말이죠. 그런데 그 9억 원의 기준이 집값이 많이 비싸지다 보니까 공공분양 주택의 경우에는 3기 신도시 기준에서 일반 분양이 일반 공급이 15%고 나머지 85%가 특별공급입니다. 사실상 특별공급이 더 많죠.

 공공주택 같은 경우에는 당장에 분양가 9억 원이 넘는 곳이 많지는 않겠지만 서울에서 재개발 재건축되는 경우에는 이제 민용 주택은 거의 대부분 작은 면적이 아니라고 한다면 특별공급 대상에서 제외될 가능성이 높습니다. 일단 당장에 둔촌 주공만 하더라도 2019년에 산정한 분양가가 3.3제곱미터당 3550만 원이거든요. 이렇게 따져보면 전용면적 59제곱미터에서만 특별 공급이 가능하게 된 거죠. 

 

그런데 여기서 이제 분양가 상한제 개편으로 인해서 이번에 이제 정부가 내놓은 안에 따라서는 분양가가 한 1.5%에서 4% 정도 인상될 것으로 보여요 최저 인상 폭이라고 예상되는 1.5%만 오르더라도 3.3제곱미터당 3700만 원이 조금 넘고요 그렇게 되면 9억 원이 살짝 넘어가게 됩니다. 이러면 이제 특별공급이 불가능하게 되는 거죠. 물론 이제 59제곱미터, 20평형도 층수나 형태에 따라서 가격이 조금 다를 수는 있겠지만 어쨌든 지금보다 특별공급 물량이 확 줄어들게 될 거고요 이렇게 특별공급 물량에서 일반 공급으로 넘어가게 되면 그 일반 공급 물량은 전부 다 민영주택이니까 가점제를 적용받게 됩니다. 결국은 무주택 기간 부양가족 수 청약통장 가입 기간에 따라서 또 당첨자를 선정하게 되는 거죠. 

 

정부의 결정만 남은 분양가 상한제

이 특별공급에 관한 기준, 즉 '9억 초과하면 된다 안 된다' 이 기준은 주택공급에 관한 규칙이에요. 이건 국토교통부령이라서 법 개정 없이 법 개정 없이 가능합니다. 여야 합의 없이도 정부가 마음 먹으면 "그럽시다 이제 집값도 많이 오르고 그러니까 12억으로 합시다" 이렇게 할 수는 있다는 겁니다. 그런데 그게 개정되지 않는다면 특별공급을 기대하고 노려봤던 청약 대기 수요는 이제 다른 전략을 짜야 되는데, 이거에 대해서 "할 거다 말 거다"라는 것부터 먼저 빨리 밝혀줘야 기다리고 있는 사람들이 대응을 하게 됩니다. 아직까지도 이 내용에 대해서는 언급이 없어서 좀 답답할 수가 있습니다.

 

• 특별공급 종류와 비중은? 
  신혼부부 특별공급 물량이 보통 한 20-30% 정도 꽤 많죠 그리고 생애 최초 특별공급도 민영주택에도 포함이 되고요
  최초이기만 하면 가점이 좀 모자라도 우선권을 주겠다. 그리고 노부모 부양 특별공급이라고 해가지고 주택이 없으신 부모님을 모시는 경우에도 해당이 되고요 장애인 특별공급도 있고 그런 것들이 굉장히 많습니다. 별도의 특혜 없이 그냥 무조건 가점으로만 한다 입시 제도를 그냥 수능 점수로만 한다 하는 느낌과 비슷하네요.
• 9억이 넘어가면 이제 문제가 중도금 대출이 안 된다는 게 문제예요. 현재 대출 규제 상으로는 중도금 대출이 불가능한데 전부 다 그러면 거의 이제 잔금 치를 때까지는 현금이 있어야 된다는 소리죠. 생애 최초 같은 경우에는 Ltv 80%로 규제를 완화해주겠다라고 하기는 했는데 이게 중도금 대출까지 해당되는지 안 되는지 여부는 아직까지 나오지 않고 있어요 그래서 중도금 대출까지 된다고 하더라도 9억짜리 집이면 최대 6억까지만 가능하기 때문에 최대 한도가 6억이라서 최소한 현금 3억 원 준비하고 있어야 되는데 계약금 거의 1억 나머지 이렇게 생각한다면 이 정도의 현금을 보유하고 있는 가구가 얼마나 될까 이런 부분도 좀 걱정이고 3억이 있다면 과연 우대를 해 드려야 하는 건가 싶기도 해서 판단에 어려움이 있습니다. 
• 서울 아파트가 항상 이런 고민이에요. 좀 혜택을 드리려고 하면 가계 대출 문제 때문에 대출을 많이 해 드릴 수는 없고 '이분은 현금이 충분하네?'라고 생각하면 굳이 이분을 왜 그럼 우리가 사회적으로 배려를 해야 하나 하는 생각도 들고
  요. 물론 아예 답이 없는 건 아닙니다 시공사가 자체적으로 보증을 쓰고 대출을 알선해 준다고 한다면 일단 입주 시점까지는 버틸 수가 있어요. 그다음에 이제 고민을 하면 되는데 일단 분양가 상한제 주택에 대해서 실거주 의무가 지금은 있습니다. 입주를 바로 해야 돼요. 준공이 되게 되면 그런데 그 실거주 의무가 내년부터는 완화됩니다. 지어진 다음에 바로 안 들어가서 살아도 돼서 전세를 줄 수도 있다는 거죠. 중도금 미루고 미루고 하다가 완공되고 나면 '죄송합니다' 하고 세입자 넣고 전세금 받아서 끝내면 된다는 거죠.
• 사실 중도금도 2회까지는 연체해도 계약이 취소되거나 하지는 않으니까 어쨌든 방법은 있기는 한데 문제는 둔촌주공 같은 경우에는 굉장히 많은 물량이 분양이 되잖아요. 그러니까 자칫 위험한 계산이 될 수 있어서 이거는 그때 당한 상황에 따라서 달라질 수 있는 부분이라 좀 위험할 수가 있습니다. 중도금 대출을 그럼 받아야 될 텐데 중도금 대출은  dsr 규제에서는 제외돼 있습니다. 일단 우선은 중도금 대출만 해결하는 게 문제이긴 한데 어쨌든 중도금 대출도 언젠가는 일반 대출로 바뀌잖아요. 그런데 일반 주택의 경우에는 선 분양하는 주택의 경우 한 2년 정도의 여유 시간이 있는데 둔촌주공 같은 경우에는 입주 시점이 거의 임박했죠.

6억 이상 대출은 이제 더 힘들다.

중도금 대출을 받았다라고 하더라도 거의 1년 이내에 일반 대출로 바뀔 가능성이 높습니다. 그렇게 되면 결국에는 dsr 규제를 적용을 받게 될 텐데 주변 시세에 맞춰서 집값이 올라가고 그에 따라서 대출이 좀 더 나온다고 계산을 하더라도 어차피 9억 초과부는 20%밖에 대출이 안 나오거든요. 게다가 투기과열 지역이니까 생애 최초이신 분들 아니라고 한다면 결국은 그렇게 대출이 크게 나오지 않습니다. 집값이 12억이라고 가정을 해도 한 4억 2천 정도까지만 대출이 나올 것으로 예상이 되고 있는데, 이게 9억까지는 ltv 40% 3억 6천이고 이거 자체는 완화가 되지 않았거든요. 이게 생애 최초로 집 사는 분들은 6억 이하 아파트 이런 경우에 그 금액 기준도 없어요. 어쨌든 80%까지 해주는 건데 10억이든 12억이든 80% 최대 6억, 하여간 지금은 6억 넘는 대출은 이래저래 어렵습니다. 

오히려 이제 생애 최초가 아니면 4억 남짓한 돈만 대출이 나오는데 나머지 5억에서 6억 정도의 현금이 필요하고 결국은 그렇게 된다면 또 이제 대출이 되느냐도 문제고 dsr을 따져보면 40년 만기 대출을 받거나 아니면 dsr 50%가 적용되는 2금융권 보험사라든가 저축은행을 선택을 하게 되면 연봉이 6천만 원 정도만 넘어가게 되면 6억 정도 대출을
받을 수는 있습니다.
서울 경기 집값 이야기인데 지방에서 들으시는 분들은 무슨 소리야 6억원이 대출이 나오면 집을 두 채도 사겠네 이제 하는 분들도 많으실 텐데 그럴 수 있죠 서울 경기가 그렇답니다. 
박 작가님이 준비해 오신 소식도 재밌네요.