상가는 왜 꼭 대출을 받아 경매를 받아야 할까? 임대료 아끼는 법.

아래 글은 경매 초보가 경매공부를 하면서 정리하는 글로

참고 정도로 읽여야 하며 정확한 사실 관계는 다시 한 번 검증해야 합니다.

경매 물건 예시를 들어보자.

상가 2층 20평. 시세는 1.2억. 월세 보증금 1,000만원 월 45만원 임대료가 나오는 상가.

1억에 입찰 받아도 될까?

다시 말하면 1억 투자하면 1,000에 45가 수익률이 나오나? 라는 말이 된다.

임대 수익률을 계산하는 방법을 알아야 한다.

수익률 알려면 우선 순수하게 들어오는 월세와 더불어 순지출을 알아야 한다.

일단 월세에 45만원x12개월 계산하면 연 540만원이 된다.

순지출은 1억에 보증금 1천만원을 받으니까 9천만원이 된다.

540나누기 9000 곱하기 100은 6프로다. 와.. 괜찮네~~~~~~~~~~~~

이제 결정만 하면 된다. 임대 수익 6프로, 상가를 사야될까? 말까?

정답은 여러분 마음 속에 있다.

목표 임대 수익률이 10%라면 이 상가를 버릴까? 아니다. 수익률은 만들면 된다.

부동산담보대출의 마법. 16%가 된다.

여기서 끝내지 말고 레버리지를 일으켰을 때 계산을 다시 한다.

결론을 먼저 말하면 6%가 16%로 바뀌는 마법이 일어난다.

여기서 대출은 부담대다. 신용대출로 하면 안 된다.

순수익은 임대수익 540만원이었다. 대출을 이용하면 여기에서 이자를 뺀다. 1억짜리 상가 낙찰에 대출이 70%만 나온나고 가정하면 연 210만원이 이자다. 수익이 330만원으로 적어지지만 수익률은 내 투자금 2천만원에 대비 16%가 나온다.

어라? 그러고도 8천만원이 남았잖아?

임대료 아끼는 법. 상가를 입찰받아라!

사업을 하려면 공간이 필요하고 이건 비용으로 이어진다.

이 글에서 강조하는 건 경매로 낙찰받은 상가에서 사업을 시작하라는 것이다.

위 상가에 임차인으로 들어간다고 생각해보자. 연 임대료만 540만원이다.

그러나 이 상가를 낙찰받으면 내 자본금 2,000만원에 은행 이자 210만원 이자만 내고 쓸 수 있는 것이다.

무려 330만원이 절약된다.

거기에 보너스가 막 붙는다. 경매로 받으면 부동산에 포함된 모든 게 내 소유가 된다.

그 전 임차인이 설치한 시설들과 인테리어가 포함이다.

거기에 권리금도 제로세팅 상태다. 내가 사업을 잘 하면 나중에 상가를 매각할 때

인테리어+시설+권리금을 받고 되팔 수 있다.

내가 임차인이었다면 이 중 많은 부분을 포기해야 한다.

사업을 하겠다면 상가 주인이 되는 길을 택하라!

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