현재 주담대 금리는 3.5% 정도다.
8월에 한 번 금리 인상이 있었고 11월 정도 한 번 더 인상이 예견되고 있다.
내년에도 금리 인상이 이어질 것이라는 예상이 우세하다.
금리는 왜 오르는가?
미 연준이 내년에 금리를 올리겠다고 선포했기 때문이다.
금리는 돈의 가격이다.
금리가 오르면 돈의 값어치가 올라간다.
돈이 너무 많이 풀려 실물의 가격이 오르는 걸 인플레이션이라고 한다.
바꿔 말하면 돈의 값어치가 물건값보다 싸졌다는 것이다.
다시 돈의 가치를 올리기 위해선 금리를 올리는 방법이 유일하다.
시장에 풀린 돈이 은행으로 빨려들어가면서
돈이 귀해져 다시 돈의 값이 올라가게 된다.
투자의 관점에서 환율 방어를 하기 위해서도 금리의 조정은 필요하다.
미국이 금리를 올리게 되면 돈이 미국으로 쏠리게 된다.
우리는 기껏 1~2억의 자금을 굴리지만
옆집 철수네는 투자 단위가 백억 정도에 이른다고 가정해보자.
0.1%의 금리차에도 큰 돈이 움직이게 된다.
부동산, 채권, 주식 등 시장엔 이런 돈이 끝없이 많다.
이들이 금리를 따라 돈을 옮기게 된다.
미국 금리가 높으면 미국으로 자본을 옮기게 되는데
이들이 사뒀던 주식도 일부 매도하게 된다.
그러면 국내 주식시장이 흔들리게 된다.
이를 방어하기 위해선 우리도 금리를 올려야 하는 것이다.
미국이 금리를 올리자 세계가 반응하는 이유가 여기있다.
영국 케나다 노르웨이 뉴질랜드 체코 등이 금리 인상을 검토하는 이유다.
그럼 다시 우리 이야기로 돌아와보자.
금리를 올리면 집값은 어떻게 될까?
월급으로 집을 사긴 불가능하니
대출을 받아 아파트를 사려 한다고 가정하자.
4억을 대출하면 이자는 얼마나 될까?
현재 3.5% 금리를 적용하면 월 180만원을 부담해야 한다.
4% 금리면 190만원 5%면 215만원을 부담해야 하는 것이다.
집을 사려는 사람이 금리 때문에 심리적 압박을 느끼기에 충분하다.
이미 대출을 통해 집을 산 사람들도 똑같은 압박을 받는다.
그래도 집값이 올라가면 이자는 낼 수 있다.
그러나 심리가 공포쪽으로 조금만 이동해도
집값에 거품이 꼈다고 느끼게 된다.
조금 참으면 아파트 가격이 떨어질 것이라는 예측을 하기 시작한다.
파는 사람 입장에서도 거래가 줄어들면
지금이 아파트 고점이라고 생각하는 사람이 많다.
소유자 입장에서도 수익실현을 하고
다음 기회를 잡고자 하는 수요가 생기기 때문이다.
이렇게 되면 전세난이 가중된다.
집을 파는 사람도 전세를 보고
매수 시점을 미룬 사람도 전세가 필요하기 때문이다.
금리가 높으니 매매가보다 조금은 덜 부담스러운
전세에 대한 수요가 높아지게 된다.
금리. 공급이 집값을 결정하는 주요 팩터다.
금리와 공급이 함께 낮다면 대출이 쉽고 부담이 적은데다
수요공급의 원칙에 의해 아파트 가격이 올라가게 된다.
금리가 높고 공급이 적으면 적정 금리수준까지 집값은 상승하지만
금리가 부담스러워지는 순간부터 거래는 줄어들고
집값은 내려가기 시작한다.
어느정도 금리가 그 마지노선인지는 알 수 없다.
아파트 가격 상승이 금리에 대한 부담을 상쇄하고도 남는다면
아파트 가격은 계속 오른다.
반대라면 아파트 값은 서서히 내려온다.
그 심리적 저항선이 3.5%인지 5%인지는 모른다.
시장의 컨디션에 따라 달라지기 때문이다.
다만, 지금은 전반적 경제상황이 좋지 않다.
펜더믹 영향이다.
때문에 작은 금리 인상에도 시장이 출렁거릴 수 있다.
시장 참여자의 주머니 사정이 그다지 좋지 못하다.
때문에 심리도 강하지 않다.
가격이 너무 오른 것도 고점이 아닌지
8월까진 아파트 매물 중 최고가에서 팔리는 비중이 70% 정도였다.
그러나 9월부턴 60% 밑으로 떨어졌다.
대신 조금 낮은 가격에서 거래되는 집이 40%정도를 차지하게 됐다.
최고가가 내려갔다는 뜻이다.
즉, 매도, 매수자들도 금리의 움직임에 따른
가격 조정을 실거래에 반영하고 있다는 것이다.
그럼 가격이 조정을 받는다면 얼마나 오래 이어지게 될 것인가?
여러 모델이 존재하는데
'10년 주기설'이 가장 보편적으로 통용되는 모델이다.
1998, 2008, 2018년도마다
부동산 시장의 폭락이 예견되면서 세워진 가설이다.
이밖에 40개월을 두고 등락을 반복하는 '키친 주기'
17년 주기인 '한센 주기'
45~60년 주기인 '콘트라예프 주기' 등이 존재한다.
이 중 지금까지 많이 적용된 건 한센주기설이다.
부동산과 건설경기 순환이 17~18년을 주기로 움직이는 걸
밝힌 미국 경제학자 한센이 주장한 이론이다.
이 주기에 따르면 고점을 찍고 내려가는 부동산은
4~5년간 하락세가 지속된다.
이후 하락과 상승을 반복하게 된다.
한센주기설의 기준 시점은 1973, 1991, 2008년이다.
이에 17을 더하면 2025년이 된다.
한센주기설을 대입해 설명하려면 시점이 안맞다.
과거보다 사회가 훨씬 빠르게 변화하기 때문에
한센주기설을 대입하면 안 맞는다는 주장도 많다.
어찌됐든 올해와 내년 조정엔 맞지 않는다.
다른 주기설도 대입하기엔 무리가 있어보인다.
시장에 참여하는 주체가 달라졌고
시장에 대한 정보의 양도 달라졋다.
시장은 생명이다. 끝없이 위아래로 움직이려 한다.
부동산 시장을 예측하는 데 필요한 건
한쪽만 바라보려는 시각에서 균형을 돕는 정보를 찾는 것이다.
부동산에 대해선 다양한 시각이 존재한다.
폭등한다. 폭락한다. 조정은 짧다. 이번 조정은 진짜다... 등이다.
무주택자는 폭락 소식에 더 신뢰를 실어준다.
유투택자는 반대로 폭등 소식에 마음을 기댄다.
유튜브를 보면 극명하게 대조된다.
극단에서 이야기하는 사람들이 있고
구독자들은 극명하게 갈린다.
하지만 한쪽의 정보만 믿으면 안 된다.
경제는 훨씩 복잡하게 얽혀있으며
우리나라 부동산은 수요와 공급만으론
해석이 안 되는 대내외변수들이 너무나 많기 때문이다.
예를 들면 이 글의 주제가 되는 금리같은 것이다.
우리의 의지가 아닌 미국의 금리인상이
우리나라의 금리 인상으로 이어진다.
국내 주식의 상승과 하락 역시 부동산에 영향을 준다.
지진과 같은 천재지변이 지역의 부동산 가격을 움직이기도 한다.
뜬금없는 개발호재가, 뜬금없는 규제가 부동산을 움직인다.
그런데 오를 것이다. 내릴 것이다 등의 주장에
마음을 죄다 맡겨버리는 실수를 하곤 한다.
그걸 안다면 얼마나 좋겠는가?
당장에 부동산 가격이 횡보나 하락을 할 순 있어 보인다.
그러나 그게 짧은 조정일지 긴 하락일진 아무도 모른다.
본인이 스스로 공부를 해 기준을 갖는 능력을 키워야 한다.
투자의 책임은 본인에게 있고
그 결과를 감당하는 것도 스스로 해야 할 일이기 때문이다.
요즘 가장 많이 받는 질문이다.
금리가 오르면 아파트 가격은 떨어지나요?
네. 그런데 엄청 떨어질 수도, 조금 떨어지다 다시 오를 수도 있어요.
그러나 주식처럼 장기적으론 계속 오를 겁니다.
통화량이 증가하니까요.
이 개념이 어렵다면 스스로 공부를 시작해보자.
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